Mieten und Vermieten – der kleine Trick mit den Steuern

Immobilien sind aufgrund ihres substanziellen Werts stabile Kapitalanlagen, sie unterliegen nicht den extremen Schwankungen der Finanzmärkte und stellen die perfekte Altersvorsorge dar. Wer in seiner gekauften Immobilie selbst wohnt, hat allerdings steuerlich einige Nachteile gegenüber Vermietern, sodass es durchaus sinnvoll sein kann, trotz Wohneigentum eine Wohnung anzumieten.

Absetzbare Kosten und zu versteuernde Gewinne

Den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können Vermieter eine Vielzahl von Kosten gegenüberstellen. Sämtliche Verluste, die sich aus dieser Rechnung ergeben, wirken sich als sogenannte negative Einkünfte gemäß §2 Abs. 2 Einkommensteuergesetz steuermindernd bei der Einkommenssteuer aus. Als Aufwendungen anerkannt sind neben den Abschreibungen die Finanzierungskosten, der Erhaltungsaufwand, Kosten für die Hausverwaltung, Versicherungen, haushaltsnahe Dienstleistungen sowie die Grundsteuer.

Die Abschreibung erfolgt normalerweise linear, lediglich im Anschaffungsjahr ist eine degressive Abschreibung erlaubt. Abschreibungen auf den Grundanteil, auf dem sich die Immobilie befindet, sind bis auf ganz wenige Ausnahmen wie Sonderabschreibungen bei extremem Wertverlust, nicht zulässig. Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden, gilt ein Abschreibungssatz von zweieinhalb Prozent, Immobilien mit einem Erstellungsdatum nach diesem Termin sind mit zwei Prozent abschreibbar. Der Zeitraum für die Abschreibung richtet sich nach der Nutzungsdauer, der Abschreibungssatz erhöht sich, wenn weniger als fünfzig beziehungsweise vierzig Jahre für den Nießbrauch angesetzt sind.

Unter Erhaltungsaufwendungen fallen alle Kosten, die jährlich für die Erhaltung entstehen, zum Beispiel Renovierungen. Überschreiten diese Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb mehr als fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten, so werden sie diesen zugerechnet und wie die Kauf- und Kaufnebenkosten mit zweieinhalb Prozent abgeschrieben. Die Finanzierungskosten beinhalten sämtliche Belastungen, die mit dem Erwerb in Zusammenhang stehen. Zu den haushaltsnahen Kosten gehören Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Ähnliches.

Zusätzliche Vorteile, die sich aus der Kombination Miete und Immobilienbesitz ergeben

Neben den steuerlichen Gewinnen haben Immobilieneigentümer, die selbst zur Miete wohnen, durchaus noch andere Vorteile. Mit einer guten Finanzierung trägt sich das vermietete Objekt selbst und mindert das Budget nicht. Eine Mietausfallversicherung sorgt dafür, dass auch im Falle eines Leerstands keine Verluste entstehen. Der Eigentümer bleibt flexibel und ist nicht gezwungen, die Immobilie kurzfristig zu veräußern oder zu ungünstigen Konditionen zu vermieten, wenn sich aus beruflichen oder privaten Gründen die Notwendigkeit für einen raschen Wohnungswechsel ergibt. Ist die Immobilie als Altersruhesitz vorgesehen, entfällt die örtliche Bindung vor dem Eintritt ins Rentenalter.

Zusammenfassend: Selbst zur Miete leben und parallel eine Systemimmobilie in einer guten Lage kaufen, die vermietet ist, ist eine sinnvolle Möglichkeit für sein Alter vorzusorgen.